До 2006 г. государственные гарантии распространялись только на покупку банковских займов.
Нововведения разрешают агентству использовать госгарантии «для приобретения прав требования, по кредитам и займам, предоставленным банком, иной кредитной организацией или юридическим лицом гражданам... на приобретение жилых домов и помещений и обеспеченным ипотекой». Эта формулировка, строго говоря, позволяет АИЖК выкупать ипотечные кредиты хоть у жилищнонакопительного кооператива, хоть у потребительского общества.
Кроме того, гарантии бюджета могут использоваться для приобретения ипотечных ценных бумаг, для выкупа и погашения собственных облигаций АИЖК и даже для погашения «кредитов и займов, привлеченных агентством».
При создании агентства за основу была взята американская классическая модель ипотеки, поэтому нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую систему.
Общая схема организации работы по выпуску ипотечных облигаций выглядит следующим образом.
1. Эмитент формирует пул закладных.
2. Эмитент оформляет бланковую передаточную надпись на закладной, после чего передает все документы по пулу ипотек документарному хранителю для проверки, сертификации и последующего хранения в течение всего срока действия пула. Заключение по проверке документарный хранитель впоследствии передает ипотечному агентству, действующему в рамках рассматриваемой схемы (либо эмитенту). Эмитент также направляет пакет документов для оформления гарантии (список ипотечных ссуд, составляющих пул; проспект эмиссии ценных бумаг; заключение документарного хранителя по ссудам) на рассмотрение и утверждение в агентство по ипотечному кредитованию.